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知らないと危険!?「認知症×アパート経営」の落とし穴

今回は、意外と知られていない「オーナーの認知症×アパート経営」の落とし穴について、

元銀行マンの寺尾から、わかりやすく説明したいと思います。

 

認知症の親に変わりアパート経営を引き継ぎました。この場合どうすればいい?

慌ててご相談されるオーナー様の御子息様、御嬢様も昨今多くおられます。

 

具体的にどのような対策があるのか?

このブログでお伝えできればと思います。

 

 

寺尾
寺尾
アパートオーナーが知らない、経営ができなくなってしまうリスクがあることを知っていますか?

 

 

えっ、そんなことがあるんですか?
ぜひ、教えてください!

 

 

寺尾
寺尾
アパートオーナーが認知症になったときです。

 

認知症になるとどうなってしまうんですか?

 

 

認知症になると契約ができない

(例)入居者との賃貸借契約、契約の更新・解除、リフォーム・修繕等

 

 

つまり、アパート経営できない状態となってしまうのです。

 

 

実務上、そのような場合は成年後見制度を利用する必要があります。 

 

成年後見人が認知症になったアパートオーナーに代わってアパート経営をなんとか継続させるわけですが、ここに3つのリスクが潜んでいます。

 

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【リスクその①】 成年後見開始までの空白の期間がある

家庭裁判所への申し立てから成年後見が開始するまで2~5か月かかるといわれています。

 

 

つまり、2~5か月は全く入居者との賃貸借契約 契約の更新・解除 修繕等ができない空白の期間が発生します。

 

 

日本賃貸住宅協会では管理業務委任契約(成年後見制度を利用するまでの間、親族が契約の代理を行えるもの)を締結することを勧めているが、その対応を知らず、怠れば大変な事態になりうるのです。

 

【リスクその②】入居率を維持できない可能性がある

成年後見人はあくまで財産を守ることが目的なので、入居率を維持するための前向きな投資(時代に合わせた人気の設備投資)ができない可能性が高いです。

(例:宅配BOX設置 セキュリティの強化、流行りのリフォームなど)

 

 

結果、入居率が低下し、収支のバランスが大きく崩れる可能性もあります。

 

【リスクその③】 支出の増加

成年後見人への費用が発生する。アパート経営者の財産額によって、50百万円超毎月5~6万円、50百万円以下毎月3~4万円

 

 

入居率が下がれば売上も減少するし、支出が増えるとなると、泣き面に蜂の状況ですね・・・事前にできる対策はないのですか?

 

対策はあります。それは家族信託の活用です。
オーナーがお元気な時に、土地とアパートを家族信託しておけばリスクを回避することが可能です。

 

まとめ

家族信託で、信頼する家族に不動産管理を託すことで、オーナーが認知症になったとしても成年後見制度を利用することなくスムーズなアパート経営が可能となります。

 

 

家族信託を活用していれば、3つのリスクも回避でき安心できますね。

 

はい、そうですね。ただ、この家族信託は元気な内に行う必要があります!備えあれば憂いなし。いますぐ対策を検討されることをお勧めいたします。

 

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